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大学城居住圈调研报告

时间:2012-11-15 08:36:34 评论:0 点击:
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  一、大学城居住圈发展概况

大学城居住圈发展
大学城居住圈发展 

  2002年长安建区,大学城几乎在同一时间被提出,目前该区域已引进了诸如陕师大、西安邮电、西北政法等重点高校。随着城市化进程的加快,区域内在售楼盘不断增加,居住环境得到明显改善。大学城居住圈作为近年来发展最为迅猛的区域之一,西安房地产信息网数据研究中心对其界定为西万公路以东、西部大道以南、子午大道以西、学府大道以北。

  整个大学城西邻郭杜,东接曲江,南通秦岭山脉,北贯高新,数十条公交线路以及地铁、市政的规划,都为大学城板块成为新一代居住中心的做着铺垫。借助十余所高等院校,大学城很好的将少陵原浓郁的文化底蕴延续至今,使之与该板块优越的生态环境相补充,形成了该板块良好的居住氛围。

  二、区域规划建设现状

  1、 道路交通

道路交通发展
道路交通发展 

  从上图可以看出,目前居住圈内已累计投资12.5亿元,完成了西部大道、东仪路长安段(已打通)、电子正街长安段(即将预计年底通车)、长安西街商业街504段道路、南长安街和西长安街立面提升改造、长安西街、建材街等工程任务,其中西部大道绿化工程已全面结束。可以说,大学城内居住圈新建道路非常广阔,但来往车辆较少。加之城区主要以学生及拆迁户为主,区域人气尚显不足。

规划建设中的交通网
规划建设中的交通网 

  2、 商业配套

  目前区域内大型商业配套主要集中于长安广场一带,其业态较为丰富且高端,其余配套大多为社区底商,如万科城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图引进华润万家,雅居乐、太阳水岸新城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图均引进人人乐。值得一提的是,区域内建材一条街已比较成熟,随着众多社区的入住,建材一条街成为业主装修的主要渠道。另外,奥特莱斯也已落户长安,后期长安商业氛围将愈发浓厚。

大学城居住圈的商业配套
大学城居住圈的商业配套 

  3、 人文教育

  长安区驻区高校32所,师生31万人,是全省高等教育资源最集中的区域; 陕西师范大学、西安电子科技大学、西北政法大学、西北大学等十余所高校在这里驻扎,而随着房地产项目的进驻,相关市政配套的幼儿园、小学、中学正处于规划建设及完善阶段。

大学城居住圈教育配套
大学城居住圈教育配套 

  4、 景观休闲

  近年来,大学城已建成长安广场、樱花广场等大型休闲娱乐广场,另外,周边配有华润万家大型超市,还有部分高档消费场所。

长安广场
长安广场 

 樱花广场
  樱花广场  

      5、产业经济

  目前区域内有航天第六研究院、206所、504所、应用光学研究所等10余所国家重点研究机构及国家重点实验室,加之各高校内设科研机构100家以上,其余产业支撑较为薄弱,后续将重点打造城南国际新区(东至长安路、西至西沣路、北至西部大道、南至南横线以南2公里的区域范围)——以推进城市化为重点,加快提升城市建设与管理水平,着力打造率先发展的国际化大都市新型城区。按照规划将集中力量打造长安新城、常宁新区、长安通讯产业园、航天长安产业园、国家现代农业示范区、秦岭北麓休闲旅游带等六大核心增长极,其中大学城板块隶属长安新城第一增长极。

长安区的产业经济分布
长安区的产业经济分布 

  6、 医院配套等

  区域内目前仅有市工人医院等大型医疗配套设施,医院配套尚显不足。

医疗配套
医疗配套 

  小结:

  大学城居住圈以及优质、丰富的高校资源为引力,依托规划建设的带动,相关商业、教育、交通等配套持续完善,全面融入西安主城区发展,而房地产业也迎来发展契机。


大学城居住圈房地产市场的发展与变化

  三、房地产市场发展现状

 

       1、居住圈房地产走势

大学城居住圈历年价格走势
大学城居住圈历年价格走势 

  通过上图可以看出,大学城居住圈在2010年以前价格处于较为缓慢的增长态势,而2010年年底,随着万科等知名品牌的介入,对于区域住宅品质的整体提升及房价的拉动作用明显,区域房地产价值提升升级,并逐步推动长安区房地产市场的品质化升级进程。2010年居住房价一跃增长至5900元/平米,2011年随着楼市政策的缩紧,房价增幅放缓,部分楼盘以价换量现象显化,在2012年上半年,区域4字头房源明显增多,而随着下半年市场销售呈现上扬,区域房价率先回调,普遍处于5000元/平方米以上。

  2、楼盘市场现状及特征

  大学城居住圈在售楼盘一览表

 

项目名称

项目报价

项目星值

产品类型

可售房源

面积区间

户型

最近优惠动态

荣欣一号

5600元/平米

正在评定中

毛坯

200套

127、131平米

三室

荣欣一号2期共1栋高层,现推出80套特价房,起价4980元,整盘均价5600元,项目前期1000抵10000排号中。

盛世长安项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

6500元/平米

★★★★★

毛坯

200套

63-120㎡

二室、三室

盛世长安推出新推出的24、25、32、33、34、35号楼,面积60-130平米,均价6700元/平米,在售三期房源,均价6500元/平米,面积区间62-146平米,一次性优惠92折,按揭优惠93折,欢迎品鉴!  

早安林庄项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

高层均价5500元/㎡,小高层均价6500元/平米,洋房5960元起,均价7500元/平米

★★★☆

毛坯

35(洋房30套,小高层5套)

89-330㎡

二室、三室

高层均价5500元/㎡,小高层均价6500元/平米,面积为136、150平米,一次性优惠10个点,按揭优惠8个点,;洋房5960元起,均价7500元/平米,面积区间为160-254平米,,88折优惠送5年车位和5年物业费!

学林雅苑项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

3200元/㎡

★★★

毛坯

175套

71-88㎡

二室、三室

经济适用房

万科城

9000元/平米

★★★★☆

精装

18套

77-143㎡

二室、三室

万科城在售幸福系130平户型,均价9200-9300元/平,同时89平E户型和89平F户型尾房在售,均价9000元/平,优惠一次性8个点,按揭6个点,公积金2个点。俯约400米中轴央景瞰南山秦岭约174-247㎡楼王面世;另万科28年司庆,28套心动特价万科城盛惠。

金宇蓝苑项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

4800元起,均价6100元/㎡

★★★☆

毛坯

680套

45-145㎡

一室、二室、三室、四室

目前在售房源45-145平米,有7幢高层和1幢小高层,4800元起,均价6100元/平米,五证齐全,一次性优惠9个点,按揭优惠6个点。

翠堤湾项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

均价6000元/平米

★★★☆

毛坯

0套

62-123㎡

二室、三室

现推出二期房源,面积45-120,前期咨询中 。

锦嶺公寓项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

均价4000元/平米

正在评定中

毛坯

200套

53-96㎡

一室、二室、三室

暂无

 风憬天下项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

均价5600元/平米

★★★☆

毛坯

3500套

 66-123㎡

 二室、三室

风憬天下现9号楼正排号中,交2000即可排号,现阶段买房持八百家卡额外优惠1%,开盘时间待定。

紫翰庭院项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

5350元/㎡

正在评定中

毛坯

暂无

49-128㎡

一室、二室、三室

紫翰庭院5200元/平米,公积金贷款无压力,5万元筑爱大学城,8月优惠最后一季,错过8月,机会不再有!现5、6、8号楼前期认筹交1000抵10000,在售面积77-128平米。

雅居乐·铂琅峯

8500元/㎡

★★★★

精装

150套

不详

一室、二室、三室

现购142平5房送“公寓”,您若到访即送当季影票,中心双景墅质5房,认筹即享10万优惠数量有限。现1、2、3号楼房源面积70-90平方米,均价8500元/平米,目前在原价的基础上打95乘97折。近期推出雅居乐·铂琅峯的90㎡三房全新产品,排号即享5万钜惠。

  (1)产品形态

  从上表可以看出,当前区域楼市在售产品类型有经适房、普通住宅、洋房、别墅,以及毛坯至精装,产品从低端至高端产品供应形态丰富。

  (2)价格表现

 

项目名称

荣欣一号

盛世长安

早安林庄

学林雅苑

万科城

金宇蓝苑

翠堤湾

锦嶺公寓

 风憬天下

紫翰庭院

雅居乐·铂琅峯

均价

5600

6500

6000

3200

9000

6100

6000

4000 

5600

5350

8500

  西安长安区大学城居住圈在售房源11个,为长安区在售项目最多最集中的区域,早期区域产品及形态至价格普遍呈现扁平化,而目前在售楼盘产品线从3200元的经适房至5000元左右的中低档住宅至9000元的高端住宅全面覆盖。一方面区域高端住宅作为标杆性项目售价甚至超过曲江及高新主要楼盘售价,树立区域价值标杆;但从另一方面居住圈内高端住宅物业售价几乎是中低端项目价格两倍售价,楼盘市场价值分化明显,也可以看出区域房地产价值尚未得到市场的普遍认同。那么在此背景下,我们对于大学城居住圈房地产价值也由此提出疑问。

  (3)楼盘配套建设

  大学城区域早期以高校人群为主体支撑,居住消费力支撑不足,因此早期区域商业等生活配套发展明显不足,且规模受限,早期区域楼盘相关配套也多以满足社区居住人群生活配套为主体,而随着诸如雅居乐、万科城等高端项目的进驻,引入大型超市、商业MALL、文化休闲中心等旗舰店,同时学校、银行、医疗、酒店式公寓、SOHO办公等城市级生活配套。另外,万科地社区内配置高品质双语幼儿园及中学。雅居乐小区内拥有小学等资源。可以预见,长安区大学城居住圈后期配套将越发完善。

  (4)客群构成

  早期项目包括智慧城、。。。。更多以年轻人群首置人群为主体,而随着区域配套等的全面提升,目前改善型人群比例逐年提升,而市场供应楼盘品质也持续得以提升。从区域目前在售楼盘中,诸如万科城、前期雅居乐花园、雅居乐·铂琅峯等高端项目销售量持续处于区域甚至西安市前列,更是对区域价值发展的有效体现。

  四、区域影响力规划

  1、 长安区十二五规划

  “十二五”期间,长安区以“四横六纵”的城市路网体系拉大城市骨架,科学划分“四大板块”发展功能区——合作共建区、城南国际新区、统筹城乡示范区、秦岭北麓生态优先区,集中力量打造长安新城、常宁新区、长安通讯产业园、航天长安产业园、国家现代农业示范区、秦岭北麓休闲旅游带等六大核心增长极,辐射全区加快发展。

  区域内规划小学44个,规划中学23个,将弥补区域该资源的空缺。另外,随着地铁2号线、西部大道、南横线、子午大道等城区主干线道路的贯通和三个共建区的加快发展,长安将成为交通最便捷、生活最方便、功能最齐全、腹地最广阔的西安大都市新板块。区域内常住人口规模也将在2015年达到130万人以上。

  A、长安区“十二五”四大核心区之首--城南国际新区(东至长安路、西至西沣路、北至西部大道、南至南横线以南2公里的区域范围)——以推进城市化为重点,加快提升城市建设与管理水平,着力打造率先发展的国际化大都市新型城区。

  B、长安区“十二五”六大增长极之一:长安新城核心增长极。以加速对接西安原有主城区为目标,在西到西沣路、东到长安路、南至韦郭路、北至西部大道总面积11.5平方公里区域内,按照建设大都市标准,率先实施综合开发。运用经营城市理念,采取市场化手段,加快完善基础设施,强力推进城中村改造,积极聚集发展一批有品牌、上规模的商贸、房地产等服务业项目。将这一区域打造成设施完善、环境优美、产业繁荣的城市建设先行区,大幅提升城市形象,有力支撑城市经济发展,带动我区城市化进程不断加快。“十二五”期间,力争完成一期(西部大道至老韦斗路之间)5.3平方公里的综合开发,达到主城区标准,实现与大都市的全面融合。

  2、 三星落户长安区兴隆街办

  3月22日韩国三星正式落户西安。高新三星城位于长安区兴隆街办,西安高新技术产业开发区新区范围内,北临铁路南环线,东临西太路。这将为周边区域特别是大学城区域带来更多的居住需求,估算将为西安GDP贡献人民币150亿元左右。相信随着区域规划的进一步落实,生活服务配套将不断提升完善。

  3、 其余规划

       A、2000余亩的生态湿地 

规划中的生态湿地
规划中的生态湿地 

  

  B、1000余亩的清凉寺公园正在建设中

改扩建中的清凉寺公园
改扩建中的清凉寺公园 

  C、400亩的长安文化主题公园,由君昱实业及紫薇地产共同兴建

兴建中的长安文化主题公园
兴建中的长安文化主题公园 


来源: 编辑:阿铭 作者:研究中心
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