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北陆路居住圈——曲江成熟与腾飞的接壤之地(图)

八百家资讯中心 时间:2010-04-01 14:51:20 评论:0 点击: 转播到腾讯微博 转播到腾讯微博
[内容提要]城南,龙湖紫都城

     曲江新区拥有优秀的人居环境,坐拥大雁塔商圈,紧邻小寨商圈,处于长安路生活圈和教育圈之内, 可以说是“距城市不远,离自然很近”,被誉为“魅力曲江,人居乐土”,是西安公认的最佳居住地,业以成为了西安市的靓丽城市名片。随着2009年《曲江新区扩区发展规划》的推出,曲江新区建设的全面提速,新区的发展建设越发受到更多置业曲江人群的关注,作为曲江扩展的过渡区域北陆路居住圈区域魅力也将首先凸显。西安房地产信息网数据研究中心对北陆路居住圈的界定为:曲江大道以东,西影路以南,雁翔路以西。

(曲江新区规划

    周边配套:★★★
 外部景观:★★★
 升值潜力:★★★★★

区域优势明显,但公共配套尚不完善
    从大的区位上来看,北陆路居住圈既享有曲江的优越的大环境资源,能够近距离地分享大唐不夜城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图、大雁塔广场、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、寒窑遗址公园等文化旅游资源所带来的区域环境提升,同时,作为曲江板块的一份子,知名企业的纷纷进驻也是该居住圈的优势所在,像中海、融侨城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图等知名企业的介入,使得区域的房地产市产市场品质居高,这对于区域未来的吸引力和价值提升都将起到极大地推动作用。

 

    但是从目前来看,北陆路居住圈所处的位置尚属于曲江边缘地带,相对较为偏僻,虽然从交通规划上来看,向北沿曲江大道还有西安地铁3号线的北池头站,但是周边目前根本没有什么公交车经过,对于无车一族来说,出行会这个头疼的问题的确影响了该区域的市场购买热情。而且从生活配套方面,目前来讲还是较为缺乏的,大部分只能依靠这些社区自身或者是临近项目的商业配套来满足生活需要,不过今年新乐汇商业街的开解,却也大大提升了区域附近的商业氛围,雏形初现的曲江商圈不仅进一步缓解了区域商业配套缺失的矛盾,顶级商圈的打造也为区域商业配套的繁荣提供了信心。

大唐不夜城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

    教育资源上来看,区域里面仅有西安理工大学曲江校区、交大科技园、冶金中专等这几个教育场所,相比以成熟教育资源为区域优势的城南区城南新房域来说,较为逊色,特别是幼儿园、小学等的缺失,为业主子就近入学带来了困扰,但是曲江一中的开间并将与今年秋季开学投入使用则将会解决这一导致入住率不高的入学问题。

 

房地产市场发展较为活跃,但是区域人气有待提升
    随着曲江新区建设的全面加速,曲江板块作为二期的区域,房地产市场较为活跃,区域的土地市场供应和成交均在全市中占据了较大的比重。从土地市场来看,普通住宅用地的供应构成了曲江板块土地供应的主要用地性质,就北陆路居住圈居住圈而言,目前已有西安华侨城投资有限公司于2009年12月份在北池头村所取得的QJ1-4-80住宅用地,其4400元/平米的楼面地价也成为目前曲江最贵的地,而中海地产在中海社区之后,也于今年2月份再次取得约10万平米的居住用地,预计今年该区域还将推出新的地块,土地市场仍将持续活跃;房地产市场方面,相比而言,不够活跃,这主要是因为前期的纯翠项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图哈佛公馆项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图曲江品筑项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图芙蓉名座项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图均已售罄,目前在售的只有龙湖·紫都城,区域的市场供应量较少,且新拿地的企业尚未正式动工,区域的人气不够旺盛。不过,获悉中海今年要在所拿地块上进行动工开发,这对于区域的房地产市场来说,将会增添新的活力,区域的人气也将得到聚拢。

 

北陆路居住圈商品房市场分析


    从目前来看,北陆路居住圈内在售楼盘数量较少,像纯翠项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图哈佛公馆项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图芙蓉名座项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图曲江品筑项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图等项目基本上都已经售完,目前在售的楼盘为龙湖紫都城,从项目的品质上来看是不错的。从区域的普通商品房历史销售价格来看,区域普通商品房历史销售均价呈现出明显的上涨趋势。据调查,2007年,该区域的普通商品房销售均价为3900元/平米,2008年小幅攀升,销售均价为4300元/平米,2009年在房地产市场较为火热的整体发展势头下涨势明显,上升为5200元/平米,个案已经突破6000元/平米;到目前为止,区域在售的龙湖紫都城价格已经攀升至7000元/平米以上,在其推动下,北陆路居住圈的区域销售均价也再一次得到了大幅提升。随着曲江二期建设的全面推进,华侨城、中海等地产知名企业在该居住圈内外的纷纷介入,区域的房地产市场将再度活跃,区域的住宅品质也将有望进一步提升,知名企业推动下的地段价值也将在未来得到凸显。 

项目名称

项目地址

在售均价

在售户型

目前优惠措施

龙湖紫都城

曲江大道(海洋馆东侧)

7000/平米

20-150平方米

优惠视房源而定

区域个案分析
龙湖紫都城 (置业购买值:★★★★
    品牌:品牌是项目第一特色 ★★★★☆

    龙湖地产08年进军西安,其首发之作“龙湖曲江盛景”项目一经推出,即在业界引起了巨大的震动,龙湖地产2号作品——龙湖紫都城,首启龙湖地产中国情景高层先河。作为全国地产品牌TOP10的龙湖地产,将是该项目保值增值的重要保证。

    社区:景观、户型设计是项目第三特色 ★★★★☆
   龙湖紫都城总占地103亩,建面26万·,总规划12栋高层,约2000户体量,在社区景观设计方面:别墅级五重园林为鉴,龙湖自建苗圃进行成树移苗。采用地面、屋面、平台和垂直绿化方式,增大绿化覆盖率,全面提升了项目的居住品质。

 

(龙湖紫都城效果图)

    户型方面:龙湖紫都城荣获本网举办的“2009西安房地产市场发展及2010年预警报告会暨2009星级性价比楼盘总评榜授奖盛典”中,B2——125平米的户型获得“2009星级性价比最佳户型”★★★★★奖,该户型一方面突破了传统的平层或复式楼的概念,于客厅位置做到了局部的双层设计,既具有了传统平层三室面积紧凑、功能相对完整的特性,又具备了双层居住空间的灵动与高度的突破;另一方面户型赠送面积达28平方米,提升了户型的性价比。 

(125平米户型图)

    价值:从曲江发展看龙湖升值空间 ★★★★★
    虽然从位置上来看,项目属于曲江边缘地带,而且相对较为偏僻,周边公交线路稀少,对于无车一族来说,出行会是个头疼的问题。而且生活配套方面,目前来讲还是较为缺乏的,只能依靠以后社区自身或者是临近项目的商业配套来完善。

     随着曲江二期规划建设的全面推进,曲江新区新乐汇整体开业带来的雏形初现的“曲江商业模式”,曲江一中的实质性开建带来的区域配套逐渐健全,以及周边华侨城的加盟、中海的再度拿地,诸多品牌地产带来的大社区将会使区域的人居氛围将会得到进一步提升,给项目的升值带来一定得推动作用。

    目前看来,曲江片区普通住宅在6000-12000元/平米的销售价格水平,更多品牌企业的加盟及区域配套得到进一步完善将会使区域的普通商品住宅的价格水平今年有望提升20%左右的空间,达到7200-14400元/平米的平均价格水平。而目前龙湖紫都城处于中低价位水平的7200元/平米的价格,加上小区多样景观组团的设计,龙湖品牌物业管理为项目后期提供的延续服务,以及户型共计28平米的大面积赠送优惠特色,随着曲江楼市的整体提升也会具有20%左右的升值空间。基于以上分析,西安房地产信息网普通住宅性价比评估系统对龙湖紫都城的综合性价比做出★★★★的评价。

北陆路居住圈二手房市场投资分析
(一)、从长期投资角度分析北陆路居住圈的二手房
1、北陆路居住圈二手房投资后的适租人群
  从北陆路居住圈所处的环境来看,自然环境较为舒适,交通干道较为完善,西邻曲江大道,东依雁翔路,距离二环也比较近,地铁三号线的在此还将设有北池头站,周边有理工大学曲江校区、较大科技园等教育科研机构,但是区域的租金也相对较高,公共交通尚不发达,因此比较适合在此上班的教师和科研人员等具有支付能力而又能够解决交通难题的这部分群体。

2、北陆路居住圈二手房的出租收益率
  举例来说,北陆路居住圈在租的芙蓉名座,该物业现状为:所在楼层为18层120平米两室两厅一卫户型,租金2000元/月,其在售时的均价为3100元/平米,购买价格为37万,根据目前的出售价格,及出租均价不计房地产的自身升值,投资该房产的静态收益率为7%,投资回收周期为15年。

 

    由于北陆路居住圈内目前可出租的房源数量较少,可出租房源较为单一,且地段来看相对偏僻,租金水平上来看,对于曲江片区也相对较低,因此从收益率上来讲,这一地区的静态投资回报率略高于西安其他区域6%这一数据指标的,但是从区域的发展来看,随着区域可供出租房源的增加以及区域居住环境的进一步提升,租金价格将有望进一步上涨。

 

(二)、 从短期投资角度分析北陆路居住圈的二手房
   从短期来看,北陆路居住圈的房价从2007年的3000元/平米,2008年的4000元/平米已经上涨为目前的7000-8500元/平米,已经让不少在此地提前置业的购房者感受到了翻倍的增值,从未来来看,曲江二期的建设推动下,随着该居住圈内的房地产市场将进一步活跃,居住圈内的业态也将更加丰富,知名地产的介入及区域配套的进一步完善将会使区域的地段价值再度提升。


(三)、北陆路居住圈二手房投资的风险 
     从居住环境上来看,北陆路居住圈具有曲江板块的人文自然景观优势,居住环境比较理想,虽然目前的交通条件不太发达,但是近二环的地理位置以及地铁三号线的建成都给区域的房地产市场投资带来了良好的发展前景,曲江大道景观轴的规划落成及曲江二期科教文化板块的崛起也将为区域增加更多的人气,累计更大的市场需求潜力,从长期投资来看,区域的发展前景较为广阔。

 

    不过,从区域的房地产市场定位来看,较少的市场房源供给,较大的户型结构所占据的房源比重,以及后期项目花园洋房与普通高层的市场配比,将有可能不利于二手房市场的租赁投资,但是区域优越的居住环境相比较高的在售房价压力之下,以及广阔的发展前景,正在吸引着更多置业曲江的购房者青睐,从这一点上来看,二手房的出售将有可能比较看好。

 

乘曲江扩区发展契机,区域发展前景指日可待

    曲江扩区的发展,对于整个曲江板块来说,均具有重要的意义,对于区域的房地产市场来说,区域发展的进一步展开,土地供应量的充足将会吸引更多的房地产开发企业前来入驻,区域的房地产市场将更加活跃,同时区域配套进一步完善下,知名企业的纷纷加入也将进一步推动曲江板块的房地产价值,北陆路居住圈作为其中的一个重要组成板块,具有这种大环境优势的同时,曲江一中的开建和新乐汇的开街将最直接的拉动该居住圈的发展前景。 

 

     2010年,曲江新区内第一所公办完全中学——曲江一中,学校位于西安市东南部环境优美的曲江新区,东邻曲江大道,西依中海国际熙岸社区,将于今年秋季开学投入使用。该项目投资1.5亿元,占地面积67.5亩,共设48个教学班,可容纳2400名学生。据筹建小组负责人介绍,建校主要是为解决区内业主子女就读,由曲江新区管委会和陕师大联合办学,是省内第一所采取合作办学委托管理模式的公办学校,初中段按西安市义务段学校收费,高中段收费参照国家政策。曲江一中的建成使用,对于曲江区域内陆续交房的社区业主而言,解决了子女的后顾之忧,这也是困扰曲江开发以来由于商业配套较为匮乏,生活设施不足,导致的一些社区出现了入住率不高的现象。展望未来,随着区内生态环境的不断优化,医院、学校等市政配套的逐步完善,加上以大唐不夜城新乐汇为代表的商业设施相继开放,在曲江生活将变得越来越便利,曲江的人居魅力和人气也将与日俱增,而北陆路居住圈理当近水楼台先得月,更近距离地享受到区域商业教育配套完善下所带来的市场优势。
北陆路居住圈相比于曲江已经开发的区域来说,尚处于起步阶段,但是2009年《曲江新区扩区发展规划》的政府决议及欧亚经济论坛上,国家开发银行与市政府在签订的《支持西安市文化产业和城市发展合作备忘录》成为了该区域发展的最大历史机遇。


    北陆路居住圈属于曲江的科教文化产业板块,建成之后,曲江大到景观轴将成为距离该项目最近的景观大道,科教文化产业的繁荣发展将会为该区域带来公共配套的提升和人气的聚集。从目前来看,曲江理工大学分校和交大科技园,加上规划建设中的曲江一中成为了该区域科教文化产业最明显的标志,居住圈内的龙湖紫都城、芙蓉名座、曲江品筑、纯翠等项目为区域早期的人气积累做了很好的铺垫作用。


      总体上来看,诸多利好因素的推动下,北陆路居住圈发展前景非常广阔,区域房地产的升值空间也相对较大。

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来源: 编辑:800j 作者:800j
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